TEMPI
Fino a quando è possibile usufruire del piano casa?
La domanda deve essere presentata entro il 30-11-2014.
Gli interventi devono essere ultimati entro 18 mesi da tale data. (entro il 30/05/2016). Per gli interventi che non vengono ultimati entro tale data, è prevista un maggiorazione del 50% del costo di costruzione.
CENTRO STORICO
Possibilità di Piano Casa in centro storico.
Il Piano Casa è fattibile per gli edifici in Zona A solo se sono in contrasto con le caratteristiche tipologiche del Centro Storico, sono edificati da non oltre 50 anni, e ultimati entro il 31 dicembre del 1989 ; tali edifici devono essere stati identificati dal comune di appartenenza con delibera del consiglio comunale.
Si può aumentare la volumetri esistente del 20%. In caso di interventi che comportino una riduzione dei consumi energetici, la percentuale di incremento sale al 30%.
E se il comune non ha provveduto ad individuare gli immobili in centro storico in contrasto con i caratteri architettonici?
Gli interventi di ampliamento del centro storico sono subordinati all’individuazione, da parte del Comune, degli immobili con meno di 50 anni e in contrasto con il centro storico. Se il comune non ha provveduto ad individuare tali immobili, purtroppo nessun ampliamento volumetrico è ammesso in centro storico.
ZONE B e C
Si può attuare un Piano Casa in una residenza acquistata nel 2009?
Sì, è possibile usufruire del piano casa, a patto che l’abitazione sia stata ultimata entro il 31 marzo 2009. Sono consentiti solo interventi di ampliamento. Gli interventi di demolizione con ricostruzione (“sostituzione edilizia”) sono ammesso solo per immobili ultimati entro il 31/12/1989.
Quanto può aumentare di volume un edificio in zona B, senza risparmio energetico? del 20% o del 30%
In zona B è possibile incrementare, senza risparmio energetico, del 20%. Può usufruire di un ulteriore benefit, nel caso si tratti di prima abitazione, e la percentuale ordinaria del 20% può essere incrementata di un 30% (quindi 30% del 20% = 6%), passando dal 20 al 26%. Il riferimento di legge è l'articolo 2 comma 1 per il 20% ordinario, e il comma 8 dello stesso articolo per l'ulteriore beneficio.
Con il piano casa posso incrementare il volume della mia abitazione del 20%. Ho sentito dire che, se si tratta di prima abitazione, ho diritto ad un altro 30%. Posso usufruire quindi di un incremento pari al 50% ?
No. Il piano casa prevede che gli interventi relativi alle prime abitazioni, che ricadono esclusivamente nelle Zone B o C, possano essere incrementati di un ulteriore 30% dell’aumento consentito. In caso di interventi di ampliamento pari al 20%, la percentuale sale fino al 26%; mentre per gli ampliamenti del 30% (ovvero in caso di risparmio energetico), la percentuale in caso di prima abitazione sale al 39% del volume esistente.
AREA COSTIERA
Possibilità di Piano Casa per una villetta a schiera vicina al mare.
In caso di villette a schiera entro i 300 m dal mare, non è possibile usufruire del piano casa.
Se la villetta ricade tra i 300 m e i 2 km dal mare, gli incrementi consentiti sono pari al 14%, che può arrivare al 21% in caso di interventi finalizzati al risparmio energetico.
Oltre i 2 km, gli incrementi previsti sono pari al 20% del volume esistente; per gli interventi finalizzati al risparmio energetico la percentuale consentita è pari al 30%
Sarà possibile realizzare l’ampliamento (un vano tecnico) di una villa unifamiliare sita entro i 300 m dal mare?
L’incremento per le gli edifici residenziali unifamiliari, situati in zona F (turistica) all’interno della fascia dei 300 m dalla linea di battigia marina è pari al 10% del volume esistente. La realizzazione di pertinenze esterne è ammessa.
L'iter burocratico, tuttavia, è più contorto, poiché i progetti di questo genere sono sottoposti alla valutazione di una Commissione Regionale per la qualità architettonica e paesaggistica, la quale deve esprimere un parere positivo.
DEMOLIZIONI E RICOSTRUZIONI
E' alienabile un intervento di demolizione e ricostruzione con il piano casa?
Le unità realizzate a seguito di intervento di demolizione e ricostruzione sono alienabili da subito (nessun limite temporale)
Possiedo un’abitazione unifamiliare di 100 mq realizzata negli anni ’70. E’ possibile usfruire degli inventivi di demolizione e ricostruzione del piano casa, e realizzare diverse unità immobiliari ?
Sì, per gli interventi di demolizione e ricostruzione è possibile realizzare il nuovo fabbricato diverso anche nel numero di unità immobiliari, come riportato nella circolare applicativa del 2 marzo 2010.
Non mi è chiaro se in caso di demolizione e ricostruzione l’incremento volumetrico è da sommare all’indice di edificabilità del lotto o al volume demolito, per esempio il lotto mi permette allo stato attuale di edificare 1000 mc, il volume da demolire è di 300 mc, con l’incremento del 30% sarebbero altri 90 mc, questi li posso sommare ai 1000 che sarebbe la naturale capacità edificatoria del lotto?
Il piano casa ammette la possibilità di cumulare le premialità volumetriche con le potenzialità consentite dagli strumenti urbanistici comunali o regionali. Nel caso di demolizione e ricostruzione potrà edificare i 1000 mc consentiti dal piano urbanistico comunale, a cui sommerà il 30% della volumetria esistente al 31 dicembre 1989 ( nel suo caso, presumo il 30% di 300 mc), quindi in totale avrà diritto a 1000 mc + 90 mc . La percentuale di incremento può arrivare al 35% della volumetria esistente (105 mc), se per la nuova costruzione è previsto un contenimento del consumo energetico pari almeno al 10 per cento rispetto agli indici previsti dal decreto legislativo n. 192 del 2005, e successive modifiche ed integrazioni.
Sono proprietario, in una palazzina di 10 appartamenti, di due locali al piano terra ad uso negozio, pilotis. Volendo ampliare i negozi, il 20% del volume deve essere calcolato per l’intero palazzo, o solo per i negozi esistenti, i proprietari degli appartamenti sono d’accordo per ampliare i negozi anche perchè loro non possono sfruttare detto ampliamento.
Quindi posso usare il volume residenziale per ampliare il volume commerciale?
E’ possibile ampliare le due unità commerciali nella misura percentuale relativa alla volumetria di ciascuna; pertanto per ampliare i due negozi, potrà usufruire del piano casa effettuando due ampliamenti distinti, ciascuno del 20% del proprio volume. Sicuramente non è possibile sfruttare la volumetria di cui gli altri condomini non intendono beneficiare.
COSTI E SPESE VIVE
Quanto costa un “piano casa”, quali sono i costi da affrontare?
Effettuare un intervento di ampliamento (o di demolizione e ricostruzione) con il piano casa costa quanto (a volte anche meno) qualunque altro intervento edilizio. Le spese che si dovranno affrontare saranno:
Diritti di segreteria per accesso agli atti amministrativi, costi di riproduzione e presentazione della domanda
Variano in funzione del comune. Si può andare da un minimo di pochi euro ad un massimo di circa100 €.
Oneri professionali (parcella del progettista)
L’onorario da corrispondere ai professionisti è molto variabile. Purtroppo non è possibile dare delle cifre di riferimento e nemmeno stimarle in funzione dei metri quadri di ampliamento, in quanto ogni progettodeve affrontare tematiche multidisciplinari diverse, dagli aspetti architettonici, strutturali, termici, acustici, geotecnici, ecc… I professionisti dovranno occuparsi della progettazione (la quale, come già detto, deve affrontare tanti aspetti e spesso coinvolge diverse figure professionali), della direzione dei lavori, dell’accatastamento e dei collaudi.
Costo per la realizzazione dell’intervento
Le spese vive di costruzione possono variare da un minimo di 700 €/mq fino ai 1200 €/mq (in funzione delle finiture).
Oneri di urbanizzazione, costo di costruzione, ed eventuale monetizzazione dello spazio parcheggio
Tasse e balzelli dipendono dalle Amministrazioni Comunali che stabiliscono l’ammontare degli oneri di urbanizzazione (primaria, ove dovuta, e secondaria; valutati per metro cubo), del costo di costruzione ( valutato a metro quadro, solo per la parte in ampliamento). Chi non dispone di una superficie parcheggio in eccedenza tale da soddisfare quanto previsto dalle attuali normative, deve versare una somma di monetizzazione dello spazio parcheggio.
Tutte le voci sopra indicate variano in funzione della dimensione del progetto ed dipendono dalle disposizioni amministrative del Comune in cui si effettua l’intervento.
ESEMPIO 1:
Ampliamento volumetrico 100 mc.
Superficie da destinare a parcheggio = 10 mq
per prima casa (oneri urbanizzazione ridotti del 40%)
Il proprietario ha pagato per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, circa 500 €
il proprietario dispone di superficie parcheggio da soddisfare l’ampliamento volumetrico = nessuna monetizzazione dello spazio parcheggio
ESEMPIO 2:
Ampliamento volumetrico 80 mc.
Superficie da destinare a parcheggio = 8 mq
non prima casa (nessuna riduzione degli oneri di urbanizzazione)
Il proprietario ha pagato per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, circa 1100 €
Il proprietario non dispone di superficie parcheggio = monetizzazione dello spazio parcheggio pari a circa 2500 €
Quale è la convenienza economica in un Piano Casa?
Uno dei diversi motivi per cui è conveniente effettuare il piano casa è dato dalla reale necessità di avere una camera in più; ma potrebbe costituire un investimento economico, aumentando quindi la superficie utile e commerciale dell’immobile.
Esempio di ampliamento a Cagliari: Costo totale specifico di costruzione (tutto compreso) 1500 €/mq * 30 mq = 45 000 € L’appartamento aumenta di superficie da circa 70 mq a circa 100 mq. Nella zona in oggetto il prezzo medio di vendita ammonta a circa 2700 €/mq, perciò l'appartamento ha acquisito un maggior valore di mercato (da circa 200 000 a circa 270 000 euro).
Già in fase di preventivo (quindi ancora prima dell’affidamento dell’incarico) il committente verrà informato dell’ammontare totale dei costi che sosterrà, così da non avere “spiacevoli” successive sorprese e da poter essere liberi e sicuri di scegliere se effettuare o meno l’intervento.